무학교회 경매일은 5월 31일

다시 유찰될 가능성 커, 주무관청이 허락없이는 소유권 이전 불가능

편집인 | 입력 : 2021/05/29 [06:01] | 조회수: 108

 

무학교회이외 10여개의 법원마다 다르지만 동부지법에서는 경매일이 5월 31일로 잡혀있다.

 

 서울동부지법


감정평가는 620억인데 최저가는 약 400억이다. 40억만 있으면 경매에 참여할 수 있다.  

 

  © 편집인

 

경매 낙찰이 되면 무학교회는 타종교나 타교단에 소유권이 이전될 수도 있다.  그러면 경매낙찰이 현실적으로 가능할까? 가능할 수도, 가능하지 않을 수도 있다. 두가지 경우의 수를 놓고 보자.

 

재단법인 등의 재산이 경매로 나온 경우 주무관청의 허가

경매에 나온 물건을 낙찰 받았다 하더라도 사회복지법인, 학교법인, 의료법인, 종교법인, 공익법인이 소유한 부동산과 전통사찰의 재산인 경우 매매 시 법률에 따라 주무관청의 허가를 받아야 한다.

즉 사회복지법인의 경우에는 보건복지부장관, 학교법인은 관할관청, 의료법인은 시·도지사, 전통사찰의 경우 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 한다.

특히 문화재단, 장학재단 등 재단법인은 일정한 목적에 바쳐진 재산 내지 재단에 법인격을 부여해 주는 것이기 때문에 법적으로 엄격한 통제를 받아, 재단법인의 기본재산을 처분하거나 편입하는 등의 변경을 하려면 주무관청의 허가를 받아야 한다.

 

재단법인의 기본재산에 관한 사항은 정관의 기재사항으로서 기본재산의 변경은 정관의 변경을 초래하기 때문에 주무부장관의 허가를 받아야하고 따라서 이미 기본재산으로 되어 있는 재산을 처분하는 행위는 물론 새로이 기본재산으로 편입하는 행위도 주무부장관의 허가가 있어야만 유효하다고할 것이므로 ( 당원 1969.7.22. 선고 67다568 판결, 1978.7.25. 선고 78다783 판결, 1978.8.22. 선고 78다1038,1039 판결등 참조)

(출처 : 대법원 1982. 9. 28. 선고 82다카499 판결 [신탁해지로인한토지소유권이전등기] > 종합법률정보 판례)

 

따라서 재단법인의 기본재산을 주무관청의 허가 없이 처분하면 그 처분행위는 무효가 된다. 

다만 재단법인의 채권자가 재단법인의 기본재산에 대해 경매 등 강제집행을 신청하는 경우에는 재단법인의 정관변경에 대한 주무관청의 허가는 경매개시요건은 아니고 경락인(매수인)의 소유권취득에 관한 요건일 뿐이므로 경매를 신청할 때에는 주무관청의 허가서를 제출하지 않아도 되지만 잔금을 내고 소유권을 이전할 때에는 주무관청의 허가서를 제출하지 않으면 이전받지 못한다.

 

그러므로 경매는 할 수 있어도 소유권을 갖는 행위는 별개의 문제이다. 무학교회와 다른 9개 교회의 경우 경매신청에 들어갈 수는 있으나 주무관청의 허락을 받아야 소유권 이전이 가능하다. 

따라서 채권자는 경매를 신청한다 할지라도 재단법인이 정관변경에 대한 주무관청의 허가를 얻어주지 않는 이상 법원은 낙찰자에게 허가를 내주지 않고 불허가결정을 내린다.

 

  © 편집인


그렇다고 경매 진행 자체가 불가능한 것은 아니다. 낙찰자가 채무자와 승계를 조건으로 합의를 한다면 소유권 이전이 가능하다.

 

그러나 현 대한예수교장로회 재단법인이 낙찰자와 승계 합의를 할 리는 만무이다. 그러므로 아무도 경매에 임하지 않자, 두번씩 유찰되는 것이다.

이처럼 학교, 사회복지, 의료, 종교, 공익 등 특수법인 재산은 물건 특성상 주무관청의 허가를 받아하기 때문에 매수자격이 제한되지만 같은 목적으로 운영하는 등 요건을 갖췄다면 입찰 참여가 가능하다.

 

즉 종교목적으로 입찰참여를 한다면 주무관청이 허락을 해줄수도 있다는 것이다. 그러기위해서는 유지재단의 협조가 있어야 한다.

 ​

재단법인이 주무관청의 허가를 받아 근저당권을 설정한 경우

한편 재단법인이 정관규정에 따라 기본재산에 관해 주무관청의 허가를 받아 근저당권을 설정했다면, 근저당권의 실행으로 경매에 부쳐져 매각되는 경우에도 주무관청의 허가를 다시 받아야 할까?

이와 관련하여 판례는 다음과 같이 판시하였다.

재단법인 성균관은 유림연수회관을 짓기 위한 자금조달을 위해 이사회결의 및 주무관청인 문화체육관광부장관의 허가를 받아 모 건설회사로부터 자금을 차입하고 기본재산인 부동산에 채권최고액 25억 원의 근저당권을 설정해줬는데, 그 돈을 갚지 못하자 건설회사가 경매에 부쳐 제3자가 낙찰 받았고, 법원이 매각허가결정을 했다.

그 경매절차에서 법원은 주무관청의 허가를 받아야 한다는 특별매각조건을 달지 않았다.

그러자 재단법인에서는 주무관청의 허가 없이 이뤄진 매각허가결정이 위법하다며 항고했다가 기각되자 재항고를 했고, 최근 대법원은 “정관 규정에 따라 주무관청의 승인을 얻어 재단법인의 기본재산인 부동산에 관하여 근저당권설정계약을 체결한 이상 주무관청이 매각을 다시 승인하지 않았다 하더라도 집행법원은 매각허가결정을 할 수 있다.”는 이유로 재항고를 기각했다(대법원 2019년 2월28일 선고 2018마800 결정).

결국 근저당권 설정 당시 정관에 따라 주무관청의 허가를 받았다면 경매의 매각허가 시에는 따로 주무관청의 허가가 필요 없다는 결론이다.​
 

  © 편집인


그러므로 예장통합교단의 교회경매와 관련 현재 유지재단이 주무관청의 허가를 받아 근저당설정권을 계약한 바 있다면 낙찰자의  소유권 이전이 가능하다.

 

현재로서는 재단법인이 주무관청의 허가를 받아 근저당권설정권 계약을 하지 않은 이상, 경매는 가능하지만 소유권이전은 불가능한 상태이다. 

 

그러나 입찰자가 낙찰을 받는다면 예장통합교단의 교회들은 자체적으로 어떤 권리행위를 할 수 없고 낙찰자에게 질질 끌려갈 수 밖에 없다.

 

현재로서 유지재단이 근저당권 설정을 계약한  바가 없다면 일단 5.31일 경매가 들어간다고 하더라도 다시 유찰될 가능성이 높다.       

 

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